نشرت الجريدة الرسمية “أم القرى” في عددها الأخير الصادر، أمس، لائحة التصرف في عقارات الدولة، التي أجازت تأجير وبيع العقارات، في إطار تحقيق الاستغلال الأمثل لها بما يحقق الأهداف المرجوة منها.
قد يعجبك..“عقارات الدولة” تطرح 26 فرصة استثمارية بمددٍ تصل إلى 25 عامًا
وحسب ما نشرته “أم القرى” تتيح اللائحة للهيئة العامة لعقارات الدولة، التصرف – وفقًا لأحكامها – في أي من عقارات الدولة، بأي من أشكال التصرف الآتية:
1- التخصيص.
2- التأجير.
3- الاستثمار.
4- البيع أو المعاوضة.
وتنص اللائحة على أنه “باستثناء التخصيص، يكون التصرف في عقارات الدولة لقاء أفضل عائد مالي. كما يمكن الحصول عليه بعد إجراء التقييمات اللازمة”.
التخصيص
كما تنص اللائحة على أنه تخصص عقارات الدولة لمصلحة الجهات الحكومية، في حدود حاجاتها إليها، وذلك وفق ضوابط يعتمدها المجلس. وللهيئة تخصيص عقارات الدولة لغير الجهات الحكومية بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء.
ولا يجوز استخدام عقار الدولة المخصص إلا فيما خصص له ومن الجهة المخصص لها.
– يتعيّن على الجهة المخصص لها عقار الدولة أن تعيده إلى الهيئة عند انتفاء حاجتها إليه.
-إذا ترك عقار الدولة المخصص دون استخدامه، تتولى الهيئة استرجاعه بعد إخطار الجهة التي كان مخصصاً لها العقار.
– تلغي الهيئة التخصيص عند الاقتضاء، وفق ضوابط يعتمدها المجلس.
التأجير
وبالنسبة للتأجير، أتاحت اللائحة للهيئة تأجير عقارات الدولة لمدة لا تزيد على (عشر) سنوات. وتحدد مدة عقد التأجير بناء على تقدير الهيئة.
فيما استثنت اللائحة، أن ينص العقد على تمديده بعد نهاية مدته الأولى لمدة لا تزيد على (خمس) سنوات، وفي هذه الحالة يجوز أن ينص على زيادة الأجرة بما لا يقل عن (5%) من أجرة المدة الأصلية إذا كان التمديد لسنة واحدة فأقل. وبما لا يقل عن (10%) من أجرة المدة الأصلية إذا كان التمديد لأكثر من سنة.
كذلك سمحت اللائحة للهيئة بعد موافقة المحافظ تمديد عقد التأجير في الحالات التي تستدعي تمديد العقد للمستأجر إلى حين الانتهاء من إعادة إجراءات الطرح والترسية على ألا يتجاوز التمديد بمجموع مدده عن (سنة).
ووفقًا للائحة يكون تسليم عقار الدولة المؤجر إلى المستأجر بموجب محضر تثبت فيه حالة العقار ومحتوياته بشكل مفصل. ويوقع المحضر من الهيئة والمستأجر ويرفق مع المحضر رفع مساحي معتمد للعقار.
كما يكون تسليم عقار الدولة المؤجر إلى الهيئة عند إخلائه بموجب محضر تثبت فيه حالته وما أصابه من أضرار نتيجة سوء الاستخدام، ويوقع المحضر من الهيئة والمستأجر. وفي حال اعتراض المستأجر على محتوى المحضر فله أن يكتب تحفظه مسبباً في المحضر ويوقع عليه.
علاوة على ذلك، تنص اللائحة على أنه “تُشكّل بقرار من المحافظ لجنة من ثلاثة أعضاء لحصر الأضرار التي تقع على عقار الدولة المؤجر، وتقدير قيمة التعويض، وتحرير محضر مفصّل بذلك، خلال مدة لا تتجاوز (ستين) يوماً من تاريخ إخلاء العقار”.
كما تمنح اللائحة للجنة الاستعانة بمن تراه لتنفيذ أعمالها. وتُبلِّغ الهيئة المستأجر بنتيجة هذا الحصر وقيمة التعويض خلال مدة (خمسة عشر) يوماً من تاريخ تحرير المحضر على عنوانه المسجل لدى الهيئة مرافقاً له صورة من المحضر، ويجب على المستأجر سداد التعويض خلال (تسعين) يوماً من تاريخ تبلغه.
تأجير عقارات الدولة مباشرة
كما سمحت اللائحة للهيئة تأجير عقارات الدولة مباشرة بعد تقدير أجرتها من قبل لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة (الثالثة والخمسين) من اللائحة وبعد الإعلان عن تأجيرها في مزايدة عامة لمرتين -وفق أحكام اللائحة- ودون أن يتقدم أي مستثمر في كلتا المرتين، على أن يكون التأجير المباشر خلال (شهرين) من التاريخ المحدد لتسلم عروض التأجير للمرة الثانية.
تأجير بعض عقارات الدولة لأغراض مؤقتة
وكما أجازت اللائحة أيضًا للهيئة تأجير بعض عقارات الدولة لأغراض مؤقتة، وذلك على النحو الآتي:
1- التأجير على أساس يومي أو شهري لغرض إقامة فعالية أو تنظيم مناسبة.
2- التأجير على منفذي المشروعات بما لا يتجاوز (ثلاث) سنوات، قابلة للتمديد تبعاً لحاجة المشروع.
3- تأجير العقارات الملغاة صكوكها على من بيده العقار بما لا يتجاوز (سنة)، ويجوز تمديدها لمدة أو مدد أخرى لا تتجاوز بمجموعها (خمس) سنوات. وذلك إلى حين صدور قرار المجلس بالمعالجة النهائية لكيفية التصرف بها.
بالإضافة إلى ذلك، منحت اللائحة الهيئة، الحق في مطالبة من يستغل عقاراً للدولة دون سند نظامي بأجرة المثل، التي تقدرها لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة (الثالثة والخمسين) من اللائحة، وذلك عن مدة استغلال العقار أو بقائه في حيازته، ولا يخل ذلك بأي جزاء أو إجراء يفرض بموجب الأنظمة واللوائح.
وبحسب اللائحة، لا يجوز في الأحوال الآتية التصرف في عقارات الدولة بالتأجير إلا بعد الحصول على موافقة المجلس:
1- إذا كانت مدة التأجير تزيد على (عشر) سنوات.
2- إذا كان هناك اعتبارات خاصة تحيط بالعقار.
الاستثمار واتفاقيات الشراكة
كما سمحت اللائحة للهيئة في سبيل تحقيق الأهداف المسندة إليها الدخول -بنفسها أو من خلال شركة تؤسسها- في شراكات مع الغير بعد موافقة المجلس، ومن صورها الآتي:
أ- اتفاقيات شراكة (أو تأسيس شركة) مع مستثمر يكون فيها عقار الدولة هو قيمة مساهمة الهيئة في مقابل مساهمة مالية من المستثمر.
- تأسيس شركة بمساهمة من الهيئة والغير مع منح هذه الشركة حق الاستثمار أو التطوير لعقارات الدولة.
- المساهمة في رأسمال شركة قائمة لقاء حصة من أرباح الاستثمار أو التطوير يكون فيها عقار الدولة هو قيمة المساهمة التي تتقدم بها الهيئة.
- استثمار عقارات الدولة من خلال الصناديق الاستثمارية.
2- للهيئة إبرام عقود تطوير عقارات الدولة على أساس نموذج عقد البناء والتشغيل والتحويل.
تستثمر الهيئة عقارات الدولة عن طريق المزايدة العامة من خلال المفاضلة بين العروض بالطريقة المناسبة، ومن صورها الآتي:
– حصة من إيراد المشروع وتكون المنافسة فيها على أعلى حصة تستحق للهيئة من الإيراد.
- المنافسة على أعلى عائد سنوي خلال مدة زمنية محددة.
- المنافسة في المدة الزمنية للاستثمار وأعلى عائد استثماري معاً.
- حصة من إيراد المشروع مع حد أدنى سنوي للهيئة، وتكون المنافسة على أعلى حصة من الإيراد لا يقل عن الحد الأدنى.
– المنافسة على توفير أكبر مساحة من الوحدات المبنية للهيئة، مقابل حق الجهة المنفذة في استغلال الجزء المتبقي من عقارات الدولة لإقامة وحدات عليها لمصلحتها وفق المدد المحددة في المادة (العشرين) من اللائحة.
– تحدد طريقة المفاضلة بين العروض وفق الضوابط التي يعتمدها المجلس على أن يُنص على ذلك في شروط المزايدة العامة عند الإعلان عنها.
وإذا كان التصرف في عقارات الدولة بالاستثمار يتضمن إقامة مشروع لصالح الدولة، فللهيئة منح المستثمر مدة زمنية غير مدفوعة لا تتجاوز (10%) من مدة العقد للتجهيز أو الإنشاء، وإذا لم يكمل المستثمر تجهيز المشروع أو إنشائه، فعليه سداد أجرة المثل عن هذه المدة. وتقدر مدة التجهيز أو الإنشاء وفقاً لظروف المشروع وطبيعته، وينص عليها صراحة في كراسة شروط المزايدة.
تحدد المدة الزمنية لعقود استثمار عقارات الدولة وفقاً للآتي:
1- (خمس عشرة) سنة كحد أقصى لعقارات الدولة التي يتضمن عقد استثمارها إضافة مبان ثابتة عليها أو إجراء أعمال ترميم شاملة لها من قبل المستثمر.
2- (خمس وعشرون) سنة كحد أقصى للأراضي التي يتضمن عقد استثمارها إقامة مبان ثابتة عليها من قبل المستثمر لمشروعات استثمارية، وتحدد هذه المشروعات بقرار من المجلس.
3- من (خمس وعشرين) سنة وحتى (خمسين) سنة كحد أقصى للمشروعات الاستثمارية الكبرى، وتحدد هذه المشروعات بقرار من المجلس.
لا يجوز تمديد أو تجديد عقود الاستثمار المبرمة وفقاً للائحة باستثناء ما يخص الآتي:
1- العقارات المخصصة للنفع العام، أو لنشاط خدمي، المستثناة من المزايدة، وتجدد عقود استثمارها أو تمدد لمدة مماثلة لمدة العقد الأصلية مرة واحدة وذلك بعد إعادة تقدير قيمة استثمارها عند كل تمديد من قبل لجنة الاستثمار المنصوص عليها في المادة (السادسة والخمسين) من اللائحة.
2- الأراضي التي يتضمن عقد استثمارها إقامة مبان ثابتة عليها من قبل المستثمر، وتمدد عقود استثمارها لمدة أو مدد لا تتجاوز في مجموعها (عشر) سنوات، وذلك بعد إعادة تقدير قيمة استثمارها عند كل تمديد من قبل لجنة الاستثمار المنصوص عليها في المادة (السادسة والخمسين) من اللائحة.
3- الحالات التي تستدعي تمديد العقد للمستثمر لحين الانتهاء من إعادة الطرح والترسية على ألا تزيد مدة التمديد في هذه الحالة على (سنة).
4- عقود الاستثمار التي يتضمن تجديدها اشتراطات يترتب عليها إضافة استثمارات جديدة لا تقل عن قيمة الاستثمار الأصلي، وتجدد لمرة واحدة لا تزيد على المدة الأصلية مع الالتزام بالآتي:
– أن تقدر لجنة الاستثمار قيمة استثمار الأصول القائمة باعتبارها ملكاً للدولة.
– أن تقدر لجنة الاستثمار قيمة استثمارية مستقلة للأصول التي ستضاف إلى العقار، على أن تؤول ملكيتها بعد انتهاء مدة التجديد إلى الدولة.
وأتاحت اللائحة للهيئة العامة للعقار الاتفاق مع المستثمرين الذين لا تزال عقود استثمارهم سارية على زيادة حجم الاستثمار في مشروعاتهم مقابل زيادة مدة العقود، وذلك متى كانت قيمة الاستثمار التي يتفق على إضافتها تعادل أو تزيد على قيمة الاستثمار الأصلي، وعلى ألا تزيد مدة العقد الإجمالية على (خمسين) سنة من تاريخ سريان الاتفاق، وأن يعاد تقدير قيمة الاستثمار من قبل لجنة الاستثمار، وأن تقدر قيمة الأصول القائمة وقت الاتفاق على أساس أنها مملوكة للدولة.
ويراعى في عقود استثمار عقارات الدولة ما يأتي:
1- موافقة الهيئة على الجهة الاستشارية المكلفة من المستثمر بالإشراف والتحقق من تنفيذ المشروع وفق المواصفات والمخططات والشروط المتفق عليها، وللهيئة الحق في متابعة سير العمل أثناء تنفيذ المشروع وذلك بعد الحصول على تراخيص الإنشاء.
2- حصول المستثمر على التراخيص اللازمة من الجهات ذات العلاقة لتشغيل المشروع.
المادة الرابعة والعشرون:
للهيئة اشتراط زيادة العائد الاستثماري كل (خمس) سنوات، وتحدد النسبة في كراسة الشروط المزايدة وعقد الاستثمار.
المادة الخامسة والعشرون:
للهيئة حق الرقابة والتفتيش على المشروع محل الشراكة لضمان التزام المستثمر بالتنفيذ حسب المتفق عليه مع الهيئة.
التصرف بالبيع في عقارات الدولة
كما أجازت اللائحة للهيئة التصرف في عقارات الدولة بالبيع -بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء- وذلك إذا تحققت واحدة أو أكثر من الحالات الآتية:
1- أن تنقضي الغاية من الاحتفاظ بالعقار، وألا تكون هناك غاية أخرى.
2- إذا كان العقار محاطاً من كل الجهات بأراض يملكها مالك واحد لها منفذ عمومي وذلك في حال بيعها على ذلك المالك.
3- أن يكـون مـن شأن التصرف بالبيـع تحقيق مصلحة عامـة ضرورية، كالتنمية المجتمعية أو الاقتصادية.
4- أن يكون العقار غير مجدٍ للاستثمار أو يصعب استثماره أو إدارته، بسبب موقعه أو خصائصه.
5- زوائد نزع الملكية وزوائد التنظيم وزوائد التخطيط وزوائد المنح.
6- العقارات المكملة للعقارات المجاورة.
7- الملكيات المشاعة.
8- العقارات الملغاة صكوكها بعد حسم قيمة نمائها والمباني المقامة عليها لصالح منشئها.
– تقدر قيمة المبيع من قبل لجنة التقدير المنصوص عليها في المادة (الثالثة والخمسين) من اللائحة.
– تباع زوائد نزع الملكية وفق ما قضى به نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، ولائحته التنفيذية والتعليمات الصادرة تنفيذاً له.
- تباع لمالك العقار المجاور زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي لا تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها أو لا يمكن للهيئة استثمارها، وذلك بسعر السوق وقت البيع.
– يجوز أن تباع أو تستثمر زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي تسمح أنظمة البناء بإقامة مبان مستقلة عليها عن طريق المزايدة العامة، إلا إذا كان هناك ضرر على مالك العقار المجاور لها من جراء استثمارها أو بيعها لغيره، وفي هذه الحالة تباع لمالك العقار المجاور بسعر السوق وقت البيع شريطة أن يثبت الضرر بمعرفة لجنة فنية يشكلها المحافظ.
– تباع زوائد التنظيم وزوائد التخطيط التي يتعدد المجاورون المستفيدون منها ولا يمكن للهيئة استثمارها، عن طريق مزايدة تقتصر عليهم وذلك بعد تعديل خطوط التنظيم.
- تباع زوائد المنح على الأشخاص الذين خُصصت لهم أراضٍ تزيد مساحتها على المساحة المقررة في أمر المنح. ويراعى أن تكون القيمة بسعر السوق وقت البيع.
إذا كان البيع لعقار الدولة مؤجل الثمن، فعلى الهيئة أن تشترط على المشتري تقديم الضمانات الكافية، ومن ذلك ألا تنقل الملكية إليه إلا بعد استيفاء الثمن كاملاً أو رهن محل البيع لمصلحة الهيئة أو غير ذلك من الضمانات.
كما أتاحت اللائحة للهيئة -بعد موافقة رئيس مجلس الوزراء- معاوضة عقار الدولة بعقار مملوك للغير.
تكون معاوضة عقارات الدولة وفقاً للقواعد الآتية:
1- أن تقدر قيمة العقار المعاوض والمعاوض به وفقاً لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار، ولائحته التنفيذية والتعليمات الصادرة تنفيذاً له.
2- أن يكون الغرض من المعاوضة هو تحقيق مصلحة عامة.
3- تتم المعاوضة مع العقار المملوك ملكية خاصة في حال عدم توافر العقار المطلوب لدى أي جهة حكومية، وعدم توافر اعتمادات مالية لنزع الملكية وقت حاجة الهيئة إلى العقار.
مقالات ذات صلة:
التعليقات مغلقة.